Якщо майно продається недобросовісно за штучно заниженою ціною, це позбавляє боржника власності.

Так, реальна вартість квартири може бути підтверджена довідкою ФДМУ або висновком судового експерта.

Якщо експертові ставиться питання визначення ринкової вартості на певну ретроспективну дату, то оцінка здійснюється на підставі документів про технічний стан та якість об’єкта, наданих замовником. При цьому експерт не виїздить на об’єкт і не здійснює його огляду, бо ринкова ціна визначається на минулу дату, в яку експерт «повернутися» не може.

Якщо нерухомість заявлена на аукціон виконавцем за заниженою ціною в порівнянні з визначеною ФДМУ чи судовим експертом і якщо власник нерухомості оскаржив і довів в суді недійсність заниженої оцінки, визначеної суб’єктом оціночної діяльності, до якого звертався виконавець, то такий продаж за заниженою ціною спричинює збиток власникові (боржникові).

Занижена ціна нижче реальної вартості порушить справедливу рівновагу, а заявник матиме особистий і надмірний тягар, що є порушенням ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (постанови ВС від 21.12.21 р. №607/7709/20, від 22.07.20 р. №750/2447/18, від 11.02.21 р. №761/15797/19).

Боржник, повідомлений про результати оцінки його майна у виконавчому провадженні, повинен оскаржити визначену звітом суб’єкта оціночної діяльності занижену вартість в судовому порядку у встановлений спосіб та строк (ст. 57 Закону «Про виконавче провадження»). Дії виконавця щодо визначення вартості майна боржника є підготовчими діями з метою проведення прилюдних торгів, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів та мають самостійний спосіб та строки оскарження, а відтак можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними, лише якщо їх було оскаржено та визнано незаконними (див. ВС №910/10136/17).

Реалізація на торгах Сетам майна за безпідставною, заниженою ціною, що преюдиційно встановлено судовим рішенням, безпосередньо зачіпає і порушує права та інтереси боржника (ВПВС від 11.09.24 №554/154/22).

Для цілей оспорювання стартової ціни майна, визначеної звітом суб'єкта оціночної діяльності, може стати в нагоді рецензія такого звіту. 

Про маніпулятивність, спрямовану на заниження ціни, при визначення вартості майна в оціночному звіті може свідчити неправильне обрання аналогів майна при порівняльному підході визначення вартості.

Так, ціна нерухомості істотно варіює в залежності від місця розташування та місця положення в конкретному будинку, в будинках на одній вулиці, навіть розташованих поруч, ціна на квартири на різних поверхах і з різним напрямком вікон може істотно відрізнятися .

У своїй практиці я зустрічав, що оцінювач зазначає більш дешеві аналоги, розташовані в сусідніх будинках чи вулицях, при наявності більш відповідних і дорогих. А бувало й таке, що для визначення ціни київської квартири оцінювач зазначив що «для проведення оцінки за порівняльним підходом проведено аналіз ринку подібної нерухомості в межах Дніпропетровської області».

Також зустрічаються маніпуляції зі штучними аналогами з нижчою ціною, яка й використовується для розрахунку стартової ціни продажу на аукціоні Сетам.

Оцінювач зазначає у звіті, що після аналізу ринкової інформації ним були відібрані певні функціональні аналоги, які зазначає в графі «№ об’яви, телефон, URL-посилання» продавців.

Однак, при переході за указаними посиланнями може з’явитися повідомлення: «404 Сторінку не знайдено. Можливо, ця сторінка недоступна або ми її не знайшли» АБО «410 Сторінка видалена. Цю сторінку було видалено».

При спробі зателефонувати за номером телефона, зазначеній в об’яві, може з’ясуватися, що телефон не обслуговується або агентство нерухомості такого об’єкта не продавало чи абонент заявляє, що нерухомості не продавав.

При таких обставинах інформація в звіті є неналежною і недостовірною, а медіанна ціна - препаровано заниженою для продажу на аукціоні Сетам.

У відповідності до ст. 2 Закону «Про виконавче провадження» виконавче провадження здійснюється з дотриманням засад справедливості, неупередженості та об’єктивності; співмірності заходів примусового виконання рішень та обсягу вимог за рішеннями. Згідно з ч. 2 ст. 4 Закону «Про органи та осіб, які виконують примусове виконання судових рішень» виконавець повинен здійснювати професійну діяльність сумлінно, поважати інтереси стягувачів, боржників, третіх осіб, не принижувати їхню гідність.

Продаж майна на торгах Сетам за заниженою ціною позбавляє позивача власності.

Такий продаж може бути здійснено штучно, щоб передати майно зацікавленій особі-покупцеві.

Для зниження інтересу покупців виконавець може зазначити у постанові про арешт та опис майна і заявці на його продаж на торгах Сетам, що воно потребує ремонту і навпаки не вказати привабливих характеристик та якостей.

Знаючи контактні дані боржника, виконавець не повідомляє їх  оцінювачу, а останній через це з боржником не розмовляє і не може отримати у нього технічних та якісних характеристик майна, щоб здійснити об’єктивну оцінку.

При таких обставинах продаж майна на торгах Сетам за заниженою ціною здійснюється не добросовісно, а для позбавлення позивача майна та завдання йому шкоди заниженою ціною при формальному вчиненні виконавчого провадження.

Згідно з п. 2 Розділу ІІ «Порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів», затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 №2831/5 (далі-Порядок реалізації арештованого майна), організатор здійснює внесення до cистеми інформації про арештоване майно (формування лота) за заявкою приватного виконавця;

Заявка на реалізацію арештованого майна повинна містити найменування майна, включаючи назву моделі, модифікації та інші складові найменування, які зазначаються згідно з реєстраційною, технічною та іншою документацією або наявними позначками на самому майні; відомості про майно, яке передається на реалізацію, його склад, характеристики, опис, включно з інформацією про явні дефекти, відсутні елементи, обмежену функціональність відомості про чинні обтяження майна, зареєстровані в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

до заявки додаються (в електронній або паперовий формі) копії: виконавчого документа; постанови про опис та арешт майна боржника; документів, що підтверджують наявність (відсутність) чинних обтяжень майна;

організатор перевіряє повноту заповнення заявки; У разі невідповідності заявки вимогам, передбаченим пунктом 2 цього розділу, Організатор через особистий кабінет відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця) повідомляє начальника ВДВС чи виконавця про необхідність усунення недоліків протягом трьох робочих днів.

Вказані правові норми спрямовані на забезпечення потенційним покупцям повної і достовірної інформації про предмет торгів, що в свою чергу сприяє отриманню більшої ціни.

Якщо заявки виконавця не містили необхідного обсягу інформації, то ДП «Сетам» зобов’язаний був повідомити про усунення недоліків протягом трьох робочих днів, а не виставляти майно на торги.

Позаяк електронний аукціон покликаний забезпечити отримання найбільшої ціни, то виконавець та ДП «Сетам» зобов’язані діяти добросовісно і неупереджено, потурбуватися про зазначення усіх реквізитів майна для зацікавлення потенційних покупців.

Порушивши норми щодо змісту заявки, виконавець та ДП «Сетам» провокують відсутність зацікавленості потенційних покупців, чим сприяють шкоді власникові майна.

Для замовлення послуг: е-мейл info@fides.com.ua, тел. +38 (044) 270 60 46, +38 (050) 719 10 16.

У відповідності до ст.ст. 650, 656 ЦКУ особливості укладення договорів на аукціонах (публічних торгах) встановлюються відповідними актами законодавства; до договору купівлі-продажу, що укладається на конкурсах, аукціонах (публічних торгах), застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦКУ підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203, зокрема, - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з п.п. 1, 4 Розділу X Порядку реалізації арештованого майна на підставі копії протоколу переможець електронного аукціону протягом десяти календарних днів здійснює розрахунки за придбане на аукціоні майно; після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати ПДВ та винагороди за організацію та проведення аукціону) на підставі протоколу про проведення електронного аукціону та платіжного документа виконавець протягом п'яти робочих днів складає акт про проведений аукціон.

У відповідності до п.п. 8, 9 Розділу X Порядку реалізації арештованого майна в разі придбання рухомого майна акт про проведений електронний аукціон є підставою для отримання майна у зберігача і підтверджує виникнення права власності у особи, що придбала рухоме майно; у випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з електронного аукціону, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведений електронний аукціон.

В акті про проведений аукціон Сетам з продажу майна виконавець зазначає, що це є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно.

Відтак договори продажу майна на аукціоні Сетам є виконаними з моменту складання виконавцем актів про проведений аукціон.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів).

У відповідності до ч. 3 ст. 26 вказаного Закону в разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід’ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв’язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв’язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід’ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Згідно з п.п. 6, 8, 35 «Порядку державної реєстрації (перереєстрації), зняття з обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин…», затвердженого постановою КМУ від 07.09.1998 р. №1388, державна реєстрація транспортних засобів проводиться на підставі документів, що підтверджують правомірність їх придбання, зокрема, рішення суду з зазначенням осіб, які визнаються власниками транспортних засобів, марки, моделі, року випуску таких засобів, а також ідентифікаційних номерів, акту про проведений електронний аукціон; транспортні засоби, що належать декільком особам (співвласникам), за їх письмовою заявою реєструються за однією з таких осіб з зазначенням у графі "Особливі відмітки" свідоцтва про реєстрацію запису про співвласника; підставою для перереєстрації транспортного засобу є копія рішення суду про визнання недійсними договору купівлі-продажу, міни, дарування, що засвідчені в установленому порядку.