При необхідності передачі нерухомості у власність близькому родичу постає питання вибору оптимального з точки зору економії податкових витрат варіанту відчуження.

Ставки податку на доходи фізичних осіб (далі-ПДФО) та військового збору (далі-ВЗ) при відчужені квартири залежать від періоду її перебування у власності продавця, кількості вчинених операцій з продажу нерухомості впродовж звітного (податкового) року та ступеня споріднення члена сім’ї – набувача нерухомості.

В залежності  від вказаних умов ставка ПДФО може становити 0%, 5% чи 18% (ст. 167 Податкового кодексу України, далі - ПКУ), а ставка ВЗ - 1,5%.

Для цілей оподаткування операції з відчуження/набуття нерухомості фізичними особами в Україні поділяються на два види (п. 172.8 ПКУ):

1) Успадкування та дарування;

2) Продаж (під ним розуміється будь-який інший перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім успадкування та дарування).

При отриманні нерухомості у спадщину чи дар спадкоємець / обдарований є платником податку на доходи фізичних осіб (далі-ПДФО), а об’єктом оподаткування - оціночна вартість отриманого ним майна (п. 163.2.2 ПКУ).

При продажу нерухомості платником ПДФО є продавець, а об’єктом оподаткування – дохід від продажу ним майна (п. 163.1.2 ПКУ).

Оціночна вартість отриманої в дар нерухомості чи дохід від проданої фізичною особою квартири є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (п. 16-1 Перехідних положень ПКУ).

При передачі власності на квартиру шляхом дарування матір’ю сину чи доньці, які є громадянами іншої країни, виникнуть наступні податкові наслідки.

Об’єкт дарування в виді об'єкта нерухомості, подарованого фізичній особі іншою фізичною особою, оподатковується ПДФО згідно з правилами для оподаткування спадщини (п.п. 174.1, 174.6 ПКУ).

Будь-який об'єкт, що успадковується спадкоємцем від спадкодавця-нерезидента чи спадкоємцем-нерезидентом від спадкодавця-резидента оподатковується ПДФО за ставкою 18%;

спадкоємці-нерезиденти зобов'язані сплатити ПДФО з вартості успадкованого майна до нотаріального оформлення (п.п. 167.1, 174.2.3 ПКУ).

Об’єктом оподаткування доходів у вигляді об’єктів спадщини/дарунків є оціночна вартість або ринкова вартість таких об’єктів спадщини/дарунків (п. 174.8 ПКУ).

Якби обдарована особа була резидентом України - членом сім’ї дарувальника першого та другого ступенів споріднення, то ставка ПДФО складала б 0%, а ВЗ не сплачувався б (п. 174.2 ПКУ).

Членами сім’ї першого та другого ступеня споріднення є батьки, чоловік або дружина, діти, брати та сестри, баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки (п.п. 14.1.263 ПКУ).

Якщо обдарований член сім’ї першого чи другого ступенів споріднення є нерезидентом України, то зобов’язаний сплатити ПДФО по ставці 18% від оціночної вартості нерухомості, а також ВЗ по ставці 1,5%.

При передачі власності на квартиру шляхом її продажу матір’ю сину чи доньці, які є громадянами іншої країни, виникнуть наступні податкові наслідки.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року першого об’єкта нерухомості, який перебуває у власності продавця менше трьох років, оподатковується ПДФО за ставкою 5% (п.п. 172.2, 167.2 ПКУ).

Об’єктом оподаткування доходу від продажу нерухомості є ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ПКУ).

Якщо мати-продавець володіє квартирою менше 3-х років, то зобов’язана сплатити ПДФО по ставці 5% від оціночної вартості нерухомості, а також ВЗ по ставці 1,5%.

Дохід, отриманий продавцем від продажу один раз протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку, земельної ділянки під ними, які перебувають у його власності більше трьох років, не оподатковується ПДФО та ВЗ (п.п. 172.1 ПКУ). Умова щодо перебування такого майна у власності продавця більше 3-х років не діє на нерухомість, отриману ним в спадщину.

На підставі викладеного, оптимальним з точки зору економії податкових витрат, які виникають на момент відчуження нерухомості члену сім’ї-нерезиденту, є продаж, а не дарування.

Щодо послуг з юридичного супроводу операцій та вирішення спорів з нерухомістю - на цій сторінці.

Щодо податкової амністії та подання одноразової спеціальної декларації - у цій статті.