Потреба у виселенні сторонніх гостро виникає у випадках зміни власника гуртожитку чи коли поточним власником гуртожитку ухвалено рішення про поділ гуртожитку на окремі квартири та їх продаж.

Така ситуація може виникнути також у випадку ліквідації підприємства-власника гуртожитку.

Наприклад, якщо гуртожиток перебував у власності банку, визнаного неплатоспроможним, в ліквідаційній процедурі для отримання більшої суми від продажу ліквідаційної маси уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб ухвалюється рішення про поділ гуртожитку на окремі квартири та їх продаж на аукціоні. При цьому окремі кімнати перетворюються на квартири, а право власності на будинок гуртожитку припиняється з реєстрацією у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно зі ст. 50 Закону «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб»  до ліквідаційної маси банку включаються будь-яке нерухоме та рухоме майно, майнові права та інші активи банку.

Згідно з «Положенням щодо організації продажу активів банків, що ліквідуються», затвердженим рішенням Виконавчої дирекція Фонду гарантування вкладів від 24.03.2016 №388, продаж здійснюється при наявності публічного паспорта активу (майна) та паспорта відкритих торгів (аукціону).

У відповідності до Додатку 5 до зазначеного Положення встановлено черговість продажу нерухомого майна, що знаходиться на балансі банку, а саме - до II черги продажу належать нерухомість (комерційна, житлова, промислова, земля) з неповним пакетом правовстановлюючих документів, з ризиком оскарження права власності, протидії колишнього власника, нанесення шкоди, обмеження фізичного доступу до майна.

Відтак, після купівлі гуртожитку чи на аукціоні колишньої кімнати в гуртожитку як окремої квартири, покупець може зіткнутися з приживанням у квартирі сторонньої особи.

Таке проживання сторонньої особи у кімнаті чи окремій квартирі, створеній в результаті поділу гуртожитку на квартири, створює перешкоди власнику цієї нерухомості.

Ці перешкоди підлягають усуненню шляхом примусового виселення за рішенням суду.

У відповідності до ст. 127 ЖКУ для проживання робітників, студентів, інших громадян у  період роботи або навчання можуть використовуватись гуртожитки.

Згідно з ст. 132 ЖКУ особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчились у навчальних закладах і вибули з них, підля- гають виселенню без надання іншого жилого приміщення з гуртожитку, який їм було надано у зв'язку з роботою чи навчанням.

Інших працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку в зв'язку з роботою, може бути виселено без надання іншого жилого приміщення в разі звільнення за власним бажанням без поважних причин, за порушення трудової дисципліни або вчинення злочину.

У відповідності до ст. 116 ЖКУ осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення.

Якщо мешканець гуртожитку не звільнив кімнати в гуртожитку після звільнення з роботи або самоправно зайняв квартиру після поділу і проживає в ній без дозволу власника, то підлягає виселенню через суд (негаторний позов).

Посилання колишнього мешканця гуртожитку на Закон «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» буває часто безпідставним, бо норми цього Закону діють вибірково на деяких громадян та деякі гуртожитки; його нормами визначено виключний перелік осіб та майна, на яких розповсюджується його дія.

Так, вказаний Закон набрав чинності з 01 січня 2009 року.

Частиною 1 статті 1 визначена сфера його дії - поширюється на громадян та членів їхніх сімей, які не мають власного житла, не використали право на безоплатну приватизацію державного житлового фонду, на правових підставах, визначених цим Законом, вселені у гуртожиток та фактично проживають у гуртожитку протягом тривалого часу.

Частиною 2 статті 1 встановлено громадян, на яких Закон не поширюється, зокрема, - які мешкають у гуртожитку без правових підстав, визначених цим Законом.

Частиною 3 статті 1 унормовано, що сфера дії Закону поширюється на гуртожитки, що є об’єктами права державної та комунальної власності, крім гуртожитків, що перебувають у господарському віданні чи в оперативному управлінні…. державних навчальних закладів (крім тих, яким надано статус гуртожитків сімейного типу та призначених для проживання сімей викладачів і працівників).

Відтак, Закон імперативно встановлює, що його дія поширюється виключно на громадян, які:

1) не використали право на приватизацію державного житлового фонду;

2) на правових підставах, визначених цим Законом, вселені у гуртожиток та фактично проживають у гуртожитку.

Законом визначено, що його дія не поширюється на громадян, які мешкають у гуртожитку без правових підстав, визначених цим Законом.

Дія Закону поширюється лише на гуртожитки, що є об’єктами права державної та комунальної власності.

В свою чергу у п.п. 8 ч. 1 1 статті 1-1 Закону визначено, що користуванням (використанням) жилого приміщення у гуртожитку на правових підставах, визначених цим Законом, є право користування (використання) жилим приміщенням у гуртожитку, на який поширюється дія цього Закону, що виникає на підставі:

а) договору найму жилого приміщення, укладеного на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу України;

б) договору оренди житла, укладеного згідно із статтями 810, 811-813 Цивільного кодексу України, - у випадках, визначених цим Законом;

В підпункті 14 частини 1 статті 1-1 Закону визначено, що проживанням у гуртожитку на правових підставах є проживання (використання жилої площі в гуртожитку в якості житла) відповідно до цього Закону, а саме - виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу України чи договору оренди житла, укладеного згідно із статтями 810, 811-813 Цивільного кодексу України на вимогу власника гуртожитку (його представників), за умови, що мешканець гуртожитку або його сім’я були вселені у гуртожиток на підставі спеціального ордера та проживали у гуртожитку за договором найму жилого приміщення.

Закон «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» може не поширюватися на відповідача та квартиру, якщо, наприклад:

1. відповідач не мав правових підстав, визначених цим Законом, для вселення та проживання у гуртожиток (виключно договору найму кімнати, спеціального ордера, договору оренди житла);
2. предметом позову є усунення перешкод у користуванні квартирою (приватною власністю покупця), а не кімнатою у гуртожитку (державною чи комунальною власністю);

Посилання відповідача на начебто незаконність продажу Фондом гарантування вкладів фізичних осіб квартир суперечить Законам «Про банки і банківську діяльність» та «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб».

Так, ці Закони є спеціальними; метою останнього є захист прав і законних інтересів вкладників банків, зміцнення довіри до банківської системи України, стимулювання залучення коштів у банківську систему України, забезпечення ефективної процедури виведення неплатоспроможних банків з ринку та ліквідації банків (ст. 1).

Закон «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» набрав чинності 21.09.2012 року, через 3,5 років після Закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків».

У п. 8 розділу Х «Прикінцеві та перехідні положення» Закону встановлено, що законодавчі та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, застосовуються у частині, що не суперечить цьому Закону.

Тому норми спеціального Закону для забезпечення економічної безпеки держави через надійність банківської системи та захист прав вкладників превалюють над нормами інших Законів чи інтересами незаконних мешканців гуртожитків.

У відповідності до ст. 2 Закону «Про банки і банківську діяльність» ліквідація банку - процедура припинення функціонування банку як юридичної особи відповідно до положень цього Закону та Закону "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб".

У свою чергу, згідно зі ст. 50 Закону «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб»  з дня початку процедури ліквідації банку Фонд приступає до інвентаризації та оцінки майна банку з метою формування ліквідаційної маси; до ліквідаційної маси банку включаються будь-яке нерухоме та рухоме майно, кошти, майнові права та інші активи банку.

У відповідності до п. 17 ст. 51 цього Закону Фонд гарантування вкладів зобов’язаний оприлюднювати інформацію про майно (активи), що продається, у друкованих медіа, визначених виконавчою дирекцією Фонду, на веб-сайті банку та офіційному веб-сайті Фонду.

Згідно з «Положенням щодо організації продажу активів банків, що ліквідуються», затвердженим рішенням Виконавчої дирекція Фонду гарантування вкладів від 24.03.2016 №388, продаж здійснюється при наявності публічного паспорта активу (майна) та паспорта відкритих торгів (аукціону).

У відповідності до Додатку 5 до зазначеного Положення встановлено черговість продажу нерухомого майна, що знаходиться на балансі банку, а саме - до II черги продажу належать нерухомість (комерційна, житлова, промислова, земля) з неповним пакетом правовстановлюючих документів, з ризиком оскарження права власності, протидії колишнього власника, нанесення шкоди, обмеження фізичного доступу до майна.

У пункті 2 частини 5 статті 77 Закону «Про банки і банківську діяльність» встановлено, що розпочата процедура ліквідації банку не може бути зупинена/припинена, у тому числі в разі визнання протиправними (незаконними) та скасування індивідуальних актів Національного банку України та/або Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, що були підставою для її початку.

Позаяк інвентаризація, формування ліквідаційної маси та продаж будь-якого нерухомого та рухомого майна здійснюються після початку процедури ліквідації банку і не можуть бути зупинені/припинені, то аргументи відповідача про незаконність продажу Фондом гарантування вкладів квартир в колишньому гуртожитку є протизаконними.

Згідно з ст. 391 ЦКУ власник має право вимагати усунення будь-яких перешкод у користуванні належним йому майном, а тому навіть сам факт проживання сторонньої особи у квартирі власника без його згоди є порушенням права власності на нерухоме майно та створенням перешкод у вільному користуванні ним на розсуд власника, а отже є безумовною підставою для виселення (цей висновок узгоджується з правовими висновками Верховного Суду у постановах від 07 березня 2018 №677/1656/15-ц, від 31 жовтня 2018 №404/5252/16-ц, від 30 січня 2019 №360/1232/16-ц).

Права власника гуртожитку чи квартири захищені і статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до якої кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Позаяк сутність негаторного позову полягає в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом до суду, з огляду на, що з таким позовом особа може звернутися в будь-який час поки існують правовідносини та правопорушення, посилання опонента як на підставу відмови у задоволенні позовних вимог на те, що власник майна тривалий час не вчиняв дій чи не заявляв вимог щодо усунення перешкод у користуванні майном, є неспроможними.

Про обов'язковість надання іншого житла при виселенні з предмета іпотеки читайте у статті за цим покликанням.

Оскільки власник нерухомості має право користуватися своїми приміщеннями, але не може увійти в них через перешкоджання мешканця колишнього гуртожитку, то власник підлягає вселенню в приміщення на підставі такого.

Покупець після купівлі квартири неодноразово намагався увійти в неї, однак стороння особа та сторонні люди, яких остання впустила для проживання в квартиру, не допускають його.

Щодо цих дій сторонніх людей власник звертається до поліції, однак у відповідях остання зазначає про вирішення цього цивільно-правового спору в суді, а не органом поліції.

Згідно до ст. 67 Закону «Про виконавче провадження» у разі невиконання боржником рішення про вселення стягувача самостійно державний виконавець виконує його примусово;

примусове вселення полягає у забезпеченні державним виконавцем безперешкодного входження стягувача у приміщення, зазначене у виконавчому документі, та його проживання (перебування) в ньому;

у разі подальшого перешкоджання боржником проживанню (перебуванню) стягувача у приміщенні, в яке його вселено, стягувач має право звернутися до державного виконавця із заявою про відновлення виконавчого провадження. У такому разі державний виконавець має право повторно здійснити примусове вселення стягувача та накласти на боржника штраф у подвійному розмірі відповідно до ст. 75 цього Закону.

Суд розглядає позов про усунення власникові перешкод у володінні квартирою та використанні її для проживання шляхом виселення мешканця колишнього гуртожитку з квартири без надання іншого житлового приміщення, а також про вселення власника у квартиру.